竞品项目调研报告-德基世贸中心2017.6.23

卧室朝北开窗，采光和通风性较差。
剩余货量：仅剩1套
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02
产品介绍——主力户型分析
一室一厅， 点评：户型方正，方便家具摆放； 厨房位于入户处，能够减少对其他 居室的油烟污染；卫生间干湿分离， 避免空气过于潮湿；
息；入户预留玄关空间，方便置放随 手物品；衣帽间设计方便大容量置物。
卫生间淋浴、浴缸，双标配置；
户型排布较乱，利用率低；东南次卧 户型不规整 剩余货量：少量
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项目简介 产品介绍
客户分析
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现场展示
德基世贸中心-精装商务公寓基本信息汇总
项目地址 开发商 总建面积 容积率 产权年限 物业类型 物业 绿化率 开盘时间 物业费 销售报价 目前销售动态
南京市建邺区庐山路208号 德基集团、美国富顿集团 441860.2㎡ 10.2（项目综合容积率） 商业40年 公寓、办公、商业 上海高力物业国际服务有限公司 30% 2014-10-28 6元/平方米·月 （不含公摊） 公寓均价3.7万/㎡ 目前在售精装公寓，共337户，面积67-154㎡。剩余40多 套，其中小户型（单室）67-77㎡少量，均价3.8万/㎡， 大户型103㎡（两房）均价3.4万/㎡、154㎡（两房）均价 3.6万/㎡。均为精装现房，3.6米层高，5梯15户，无燃气 交通：地铁2号线、十号线、有轨电车；公交92路、160路 商业：自持商业、金融城，多家银行总部，缤润汇、嘉业 国际购物中心、家乐福 休闲：河西中央公园、南京眼、保利大剧院 医疗：儿童医院、河西综合国际医院（在建）、明基医院
项目简介——周边配套
德基世贸中心区位图
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01
项目简介——周边竞品
德基世贸中心位于河西CBD最中心，地理位置优越代言河西顶级资源。对比匹配公寓产品，周边竞品公寓有：升龙汇金中心 综合体，在售精装河西公馆38-93㎡均价3万-3.2万元/㎡，缤润汇在售公寓47-115㎡均价3.2万（毛坯）-4万（精装）/㎡，
客户关注点占比图
20%
45%
60%
80%
价格/户型
单就价格而言，同区域 内价格优势不明显，性 价比较低，对购买客群 资质要求较高
升值空间
商业氛围好，总部经济 中独占鳌头，周边地王 烘托，升值空间明显
品牌
世界贸易中心协会大中 华区四个理事成员之一 的标注，中国第二大顶 级购物中心品牌，引领 高端，服务面涵盖地产、 消费品、奢侈品、酒店、 会所等
升龙汇金中心
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项目简介 产品介绍
客户分析
nd
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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02
产品介绍——户型配比
其次是自住兼投资，占比约30%；再次是自住，占比约20%；此外还包括为父母和子女购房等其他目的，占比约10%。
看中户型及品牌定位，圈层首选， 区位价值高地，兼顾物业升值， 投资客占大多数
40% 30% 20%
自住兼投资
长远考虑，双向受益，投资收 益稳定；自住环境、地段、交 通便利
自住
该地块地理位置优越，属于南京 市江宁区大学城版块，发展潜力 巨大
德基世贸中心调研报告
升龙集团
戴丞 2017年6月23日
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CONTENTS
产品介绍
02
01 03 05
项目简介
客户分析
现场展示
04
SWOT分析
话术对抗
06
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一室两厅（103-107㎡）
两室两厅（140-153㎡）
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02
产品介绍——在售主力户型分析
一室一厅， 点评：户型方正，方便家具摆放；
厨房位于入户处，能够减少对其他
居室的油烟污染；卫生间干湿分离， 避免空气过于潮湿；
THANKS
Thank you for watching
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适宜人居采光佳；
户型整体利用率不高，一百平只做单 间，性价比不高存在面积浪费 剩余货量：少量
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02
产品介绍——主力户型分析
两室两厅， 点评：该户型厨房餐厅客厅动线合一，
方便食物传递；动静分区，不影响休
周边配套
德基世贸中心效果图
注：数据来源于房天下、搜狐焦点网、365淘房
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01
德基世贸中心位于河西中部繁华地段，打造世界中心”一平方英里”，以德基世贸领街，与新鸿基、金奥大厦三峰并矗，
周边金融城、青奥双塔、政务中心环伺。便捷三轨交通十号线、二号线、有轨电车于元通换乘。同时配备主流文体休闲配 套，南京眼、保利大剧院、河西中央公园、青奥城、博览中心等。与儿童医院、明基医院、河西综合国际医院（在建）车 程也仅5分钟内。
B
产品
投资：德基商业气息浓厚租 金收益较高；物业升值上主 要依附于品牌影响力，现在 入市价格高，站岗时间长。 相较而言升龙深耕河西专业 地产，目前价格性价比高， 升值空间更大 自住：汇金公寓无论是地段、 户型利用率、配套、景观绿 化等更适宜人居，闹中取静 价格：价格是王道，汇金性 价比之最
D
劣势
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客户分析
th
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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05
SWOT分析
优势—Strength
区位：项目位于河西中部商务区中心
交通：元通站三轨换乘，多条公交线路 升值潜力：核心地段内物业升值，德基品牌 号召力，自营业态丰富且高端
地段
河西中部繁华位置，周 边金奥大厦、新鸿基、 金融城等环抱，华东区 第二大金融中心
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03
客户分析——购房目的
经实际调研，龙湖新壹城项目公寓产品需求人群主要由老师、个体户、事业单位为主，其主要购房目的为投资，占比约40%；
项目简介 产品介绍
客户分析
St
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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01
项目简介——基本信息
项目位于南京市建邺区庐山路208号，由德基集团携手美国富顿集团、世界贸易中心协会等世界梦之队打造，整体规划44万方，涵盖318米高超 5A甲级办公、河西德基广场、德基世贸壹号、世贸精装商务公寓等四大业态，打造为南京全球中心。目前在售以精装商务公寓为主，在售面积 67-154㎡，成交均价约37000元/㎡。
项目简介 产品介绍
客户分析
St
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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06
话术对抗
A
区位
较之于河西中部高端商 业风向标（德基），河 西南部借助于地王频出 的曝光率及超高地价、 较低房价的双重优势下， 在投资价值和升值空间 上更具投资价值（汇金 项目）
04
现场展示——现场公告
现场公告展示面
现场公告展示面
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04
现场展示——样板间
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项目简介 产品介绍
德基世贸中心目前问市产品主要以43层精装商务公寓为主，项目产品以投资客（企业高层、私企老板等）及高端商务办公 人士居多。项目户型面积段67-154㎡，针对不同消费类型及置业目的，户型涵盖单室及两房。一室一厅户型占比33%；一 室两厅户型占比52%；两室两厅户型占比15%。
33%
52%
15%
一室一厅（67-93㎡）
劣势—Weakness
商务氛围太强，临地铁，过于喧嚣，不 适宜人居 户型设计不合理，诸多浪费 价格高，性价比低 主干道周边，噪音污染，光污染
周边市政配套完善，休闲、医疗、商业、政
务、景观、公园等一应俱全。
S O
W T
机会—Opportunity
青奥城等争相投入使用，吸引更多消费人群和投 资人群互动，租售需求量有很大上浮空间 江苏发展大会的召开，河西作为展示面，吸引更
威胁—Threat
政府宏观政策以抑制房地产过快发展为主，其中 商业地产作为把控之一，预计房地产政策、财政 政策和货币政策远期收紧
周边大型商业密集，新鸿基、金奥大厦、金融城、
多外资、高ຫໍສະໝຸດ Baidu写字楼办公人群
40年商业类型产品对应的国家利好政策
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同样作为商务酒店式公寓， 在产品的景观设计、楼宇 建筑设计、物业品牌上， 跟汇金都是聘请同样级世 界级牌设计公司； 户型设计上，汇金项目更 为实用，性价比高，小面 积覆盖多，更迎合当下投 资市场需求
C
配套
商业：同样都具备自营业 态，汇金二三期业态也涵 盖5A写字楼、大型购物 中心、生活商超等 交通：前者三轨换乘，汇 金今年底通入宁和城际地 铁，无缝对接南京南站、 油坊桥站，出城与市中心 双管齐下更为便利，同时 门口江山大街隧道连接绕 城、扬子江大道等快速通 道，自驾更为省时省心
SWOT分析 话术对抗
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03
客户分析——客户关注点
该项目优势主要突出在地段，河西成熟中部中央商务区内，其次是德基品牌打造，定位高端，较受到高品质客群需求。综上，
项目地段优势+品牌号召力+地标性高端定位，后期升值空间看好。相对而言，价格优势不明显，但一样有不少匹配客群。
卧室朝北开窗，采光和通风性较差。
剩余货量：仅剩1套
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02
产品介绍——主力户型分析
一室两厅， 点评：两厅设计，方便会客，空间大；
卫生间空间宽裕，双梳洗台设计，主
人奢华感受；主卧衣帽间设计，满足 主人多种需求；客厅、卧室均朝南，
为子女购房
少数，考虑到距离、和家庭 因 素居多
5% 5%
为父母购房
少数，考虑到距离、和家庭 因 素居多
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客户分析
th
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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涵碧楼在售精装公寓117-150㎡，均价3.8万-4万/㎡。
物业类型：商业 目前在售产品：117-150㎡ 报价：3.8万-4万元/㎡（精装）
德基世贸中心竞品分布图
涵碧楼
物业类型：商业 目前在售产品：47-115㎡ 报价：3.2万-4万元/㎡（毛坯/精装）
德基世 贸中心
缤润汇
物业类型：商业 目前在售产品：38-93㎡ 报价：3万-3.2万元/㎡（精装）