房地产估价理论与方法
重要公式
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房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念
·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%
建筑用地面积
·容积率=总建筑面积
建筑用地面积
·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数
·容积率=建筑密度×建筑层数
·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积
·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
2．3房地产的供求与价格
·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量
·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化
作为自变量的经济变量的相对变化
·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比
房地产价格变化的百分比
·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比
消费者收入量变化的百分比
·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比
人口数量变化的百分比
·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比
另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比
预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比
房地产价格变化的百分比
·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比
要素价格变化的百分比
2．4房地产价值和价格的种类
·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日
上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价
格。
·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应
获得的利润。
·房地价格=土地价格＋建筑物价格
·土地价格=房地价格—建筑物价格
·建筑物价格=房地价格—土地价格
·楼面地价= 土地总价
总建筑面积
·楼面地价= 土地总价×土地总面积 = 土地单价
总建筑面积土地总面积容积率
·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿
·补地价=改变后的地价—改变前的地价
·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率
·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）
·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）
原容积率
4．4建立价格可比基础
·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积
建筑面积
·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
建筑面积
·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
套内使用面积
·1公顷＝10 000平方米
·1亩＝666.67平方米
·1平方英尺＝0.09290304平方米
·1坪＝3.30579平方米
·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000
·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67
·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304
·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579
4．5交易情况修正
·采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格
可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格
1±S % 或者：可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格
100±S %
上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数
1±S % 100±S %
·采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格
·正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格
·正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格
·应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率
·应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率
·正常成交价格＝卖方实际得到的价格
1—卖方缴纳税率
·正常成交价格＝买方实际付出的价格
1＋买方缴纳税率
4．6交易日期调整
·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格
·可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格·采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格
成交日期时的价格指数
·采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格
·采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格
·采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格
4．7房地产状况调整
·房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法
·可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
或者∶
可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
