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房地产企业递延所得税如何进行会计处理(附例)
一、新所得税会计准则的主要特点
新准则下，所得税会计有了根本性变化，主要特点和突破有：第一，新准则只允许企业采用纳税影响会计法中的债务法。新所得税准则借鉴了《国际财务报告准则第12号——所得税》，并结合我国实际情况，要求所得税会计采用资产负债表债务法。资产负债表债务法更注重暂时性差异，因而能更真实准确地反映企业某一时点的财务状况，提高会计信息质量。
第二，新准则引入了资产的计税基础、负债的计税基础和暂时性差异等新概念。资产的计税基础是指企业收回资产账面价值的过程中，计算应纳税所得额按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来的期间计算应纳所得税额按照税法规定可予抵扣的金额。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，根据该差额对未来期间应税金额的影响不同，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。应纳税暂时性差异会导致递延所得税负债的形成，可抵扣暂时性差异会导致递延所得税资产的形成。
第三，会计科目设置的变化。在纳税影响会计法下，时间性差异产生的纳税影响通过“递延税款”科目核算。但在新准则下，暂时性差异产生的纳税影响通过“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目核算。
二、影响房地产开发企业的递延所得税项目
于房地产开发企业来说，目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有：
一是预收款收入预交企业所得税。
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房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
企业所得税汇算清缴后的账务处理方法 许多企业在税务机关汇算清缴后往往忽视进行账后调整工作，企业在清缴后如不按税法规定进行账务调整，势必会给下年度或以后年度带来不利因素和不良后果。如果企业将不应计入成本费用的支出多计或少计，或用其它方式人为地虚列利润等，就会增加下年度或以后年度利润，而已作纳税处理的已税利润在以后年度又极容易出现继续征税等情况，使企业增加不必要的负担；多提的短期借款利息，下年度如冲减财务费用也会增加利润，造成所得税重复计征，还会使企业财务状况和反映的会计信息失真，对这一问题如何处理呢？本文结合实际工作中的一些体会，在此进行一些探讨。 一、根据汇算清缴后账务调整的原则，举例说明账务调整方法 （一）调增调减利润的会计账务处理 （例1）某企业1999年度利润及利润分配表利润总额为600000元，所得税为198000元。调增当年度利润190000元，其中年终多结转在产品成本49000元，多提短期借款利息85000元，固定资产清理净收益19000元末转为营业外收入，职工福利支出37000元直接在管理费用中列支。调减利润101000元，其中少摊待摊费用11000元，少提福利费9000元，补交营业税39000元，生产费用误记在建工程31000元，少提折旧11000元。其他还有企业购买国债利息收入20000元，滞纳金2000元，被没收财产损失20000元，工资总额超支23000元，赞助费支出20000元，固定资产加速折旧多提折旧额60000元。 1.少计收益、多计费用，调增利润会计处理 借：生产成本49000 预提费用85000 固定资产清理19000 应付福利费37000 贷：以前年度损益调整190000 2.多计收益、少计费用调减利润会计处理 借：以前年度损益调整101000 贷：待摊费用11000 应付福利费9000 应交税金营业税39000 在建工程31000 累计折旧11000 （二）永久性或时间性差额的纳税调整 按照会计方法计算的税前会计利润（或亏损）与按照税收法规规定计算的纳税所得（或亏损）之间存在着内容和时间的差异，由此导致的永久性或时间性差额都应作纳税调整。例1中，国债利息收入、滞纳金、被没收财产损失、工资超支、赞助费支出都属永久性差异，固定资产加速折旧多提折旧额属时间性差异，由此两种差异引起的纳税调整，一般是在所得税汇算清缴时，将调整的差异额与会计利润合并后计算应纳税所得额，只作纳税调
会计实务之所得税暂时性差异确认及会计处理 一、所得税暂时性差异 （一）所得税暂时性差异概述企业资产负债表内资产或负债项目的账面价值与税法计税基础之间的差额，根据其经济实质划分为可抵扣暂时性差异与应纳税暂时性差异，同时分别确认为递延所得税资产与递延所得税负债。根据资产负债表经济实质划分如下：（1）可抵扣暂时性差异。依据资产负债表账面价值与税法计税基础，可抵扣暂时性差异产生主要由资产项目的账面价值小于计税基础与负债项目的账面价值大于计税基础两方面内容。 （2）应纳税暂时性差异。依据资产负债表账面价值与税法计税基础，应纳税暂时性差异产生主要由资产项目的账面价值大于计税基础与负债项目的账面价值小于其计税基础两方面内容。 （二）可抵扣暂时性差异资产项目的账面价值小于计税基础产生可抵扣暂时性差异所得税，并确认为递延所得说资产。主要项目如下： （1）固定资产。会计准则规定，固定资产账面价值=固定资产初始价值一固定资产累计折旧一固定资产减值准备，由于会计准则规定与税法规定的固定资产折旧方法、折旧年限及固定资产减值准备不可抵扣等不同特点，导致固定资产账面价值与计税基础出现差额。若账面价值小于计税基础则产生了可抵扣暂时性差异，确认为递延所得税资产。 （2）无形资产。无形资产可抵扣暂时性差异是由于无形资产账面价值小于其计税基础产生的，经济实质是企业在未来会计期间可以少缴的所得税额。对于使用寿命有限的无形资产，企业应该进行摊销，而对于使用寿命不确定的无形资产企业在会计期末进行资产减值测试。无形资产的账面价值=无形资产初始价值一无形资产累计摊销一无形资产减值损失。税法规定无形资产不存在使用寿命不确定的情况，资产减值损失不可抵扣。 （3）金融资产。以公允价值计量的金融资产公允价值的变动计人金融资产的账面价值，但不计人计税基础，计税基础为初始价值。若变动后的账面价值小于计税基础，则产生可抵扣暂时性差异并确认递延所得税资产。 （4）其他资产。以公允价值计量的投资性房地产等资产项目，若公允价值的变动值税法不确认，则仍然以历史成本为计税基础。在账面价值小于计税基础则产生可抵扣暂时性差异并确认为递延所得税资产。 负债项目的账面价值大于计税基础时则产生了可抵扣暂时性差异，确认为递延所得税资产。具体项目如下：
企业所得税的帐务处理 一、科目设置 1.“所得税”科目企业应在损益类科目中设置“550所得税”科目（外商投资企业的科目编号为5241），核算企业按规定从当期损益中扣除的所得税。该科目借方反映从当期损益中扣除的所得税，贷方反映期末转入“本年利润”科目的所得税额。 2.“递延税款”科目企业应在负债类科目中增设“270递延税款”科目（外商投资企业的科目编号为2301），核算企业由于时间性差异造成的税前会计利润与纳税所得之间的差异所产生的影响纳税的金额以及以后各期转销的数额。“递延税款”科目的贷方发生额，反映企业本期税前会计利润大于纳税所得产生的时间性差异影响纳税的金额，及本期转销已确认的时间性差异对纳税影响的借方数额；其借方发生额，反映企业本期税前会计利润小于纳税所得产生的时间性差异影响纳税的金额，以及本期转销已确认的时间性差异对纳税影响的贷方数额；期末贷方（或借方）余额，反映尚未转销的时间性差异影响纳税的金额。采用负债法时，“递延税款”科目的借方或贷方发生额，还反映税率变动或开征新税调整的递延税款数额。 3.“应交税金——应交所得税”科目企业应设置“应交税金——应交所得税”科目，用来专门核算企业交纳的企业所得税。 “应交税金——应交所得税”科目贷方发生额表示企业应纳税所得额按规定税率计算出的应当缴纳的企业所得税税额；贷方发生额表示企业实际缴纳的企业所得税税额。该科目贷方余额表示企业应交而未交的企业所得税税额；借方余额表示企业多缴应退还的企业所得税税额。 二、会计处理方法 1.按月（季）预交所得税的会计处理按照税法规定，企业所得税应按年计算，分月或分季预缴。 每月终了，企业应将成本费用和税金类科目的月末余额转入“本年利润”科目的借方，将收入类科目的余额转入“本年利润”科目的贷方。然后再计算“本年利润”科目的本期借贷方发生额之差。贷方余额则为企业本月实现的利润总额即税前会计利润，借方余额则为企业本月发生的亏损总额。 由于税前会计利润与纳税所得之间存在的永久性差异和时间性差异，会计核算上可以采用“应付税款法”或“纳税影响会计法”。 （1）应付税款法应付税款法是将本期税前会计利润与纳税所得之间的差异造成的影响纳税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期。在应付税款法下，当期计入损益的所得税费用等于当期应缴的所得税。 在应付税款法下，企业应按照税法规定对税前会计利润进行调整，得出应纳税所得额即纳税所得，再按税法规定的税率计算出当期应缴的所得税，作为费用直接计入当期损益。 企业按照税法规定计算应缴的所得税，记： 借：所得税 贷：应交税金——应交所得税 月末或季末企业按规定预缴本月（或本季）应纳所得税税额时，作如下会计分录： 借：应交税金——应交所得税 贷：银行存款 月末，企业应将“所得税”科目借方余额作为费用转入“本年利润”科目，作如下会计分录： 借：本年利润 贷：所得税 （2）纳税影响会计法纳税影响会计法是将本期税前会计利润与纳税所得之间的时间性差异造成的影响纳税的金额递延和分配到以后各期。 纳税影响会计法又可以具体分为“递延法”和“债务法”两种。 ①递延法。递延法是把本期由于时间性差异而产生的影响纳税的金额，保留到这一差异发生相反变化的以后期间予以转销。当税率变更或开征新税，不需要调整由于税率的变更或新税的征收对“递延税款”余额的影响。发生在本期的时间性差异影响纳税的金额，用现行税率计算，以前各期发生的而在本期转销的各项时间性差异影响纳税的金额，按照原发生时的税率计算转销。 企业采用递延法时，应按税前会计利润（或税前会计利润加减发生的永久性差异后的金额）计算的所得税费用，借记“所得税”科目，按照纳税所得计算的应缴所得税，贷记“应交税金——应交所得税”科目，按照税前会计利润（或税前会计利润加减发生的永久性差异后的金额）计算的所得税费用与按照纳税所得计算的应缴所得税之间的差额，作为递延税款，借记或贷记“递延税款”科目。本期发生的递延税款待以后各期转销时，如为借方余额应借记“所得税”科目，贷记“递延税款”科目；如为贷方余额应借记“递延税款”，贷记“所得税”科目。实际上缴所得税时，借记“应交税金——应交所得税”科目，贷记“银行存款”科目。 ②债务法。债务法是把本期由于时间性差异而产生的影响纳税的金额，保留到这一差额发生相反变化时转销。在税率变
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
内容摘要： 企业按照账务会计制度规定计算的所得税税前会计利润与按照税收规定计算的应纳税所得额，由于计算口径或时间上的不同会产生永久性和时间性差异，且影响这些差异的因素又是多方面的，因此，部分企业在年度会计决算已报出，企业所得税预缴申报表报送之后，在年度企业所得税汇算清缴期间，经自查或税务机关审查，仍存在漏缴企业所得税的事项。 企业按照账务会计制度规定计算的所得税税前会计利润与按照税收规定计算的应纳税所得额，由于计算口径或时间上的不同会产生永久性和时间性差异，且影响这些差异的因素又是多方面的，因此，部分企业在年度会计决算已报出，企业所得税预缴申报表报送之后，在年度企业所得税汇算清缴期间，经自查或税务机关审查，仍存在漏缴企业所得税的事项。 一、自查自补企业所得税的纳税调整和账务处理 （一）调表不调账。 凡当期不能税前扣除，以后各期均不得税前扣除的事项，即永久性差异，则通过调整企业所得税年度纳税申报表调增应纳税所得额，无须调账： 1、2001年度支付工商局罚款20000元，按照会计制度规定可在“营业外支出”科目列支。但税法规定“因违反法律、行政法规而支付的罚款、罚金、滞纳金，不得税前扣除”，应调增应纳税所得额。 2、2001年度该企业员工20人。按计税工资月均800元计算，可税前扣除192000元。企业实际发放工资252000元，按照会计制度规定可在“管理费用”科目列支。但超标准支付的60000元（252000-192000），根据税法的有关规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。 3、2001年补缴1999-2000年度的职工养老金20000元，按照会计制度规定可在“以前年度损益调整”科目列支。根据税法“企业纳税年度内，应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用，应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣”的规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。该三项共计100000元，应调增应纳税所得额。 （二）调表又调账。 凡当期不能扣除，以后年度按规定可分期摊销或计提并允许税前扣除的事项，即时间性差异。则通过调整企业所得税年度纳税申报表调增应纳税所得额，补缴漏缴的企业所得税，并调账转回，在以后年度按规定税前扣除。 1、该公司为开发某商品房项目，贷款2000万元，2001年度支付借款利息1020000元，计入“账务费用”科目，但该项目尚未完工。根据税法“从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前所发生的，应计入有关房地产的开发成本”的规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。待开发项目完工实现销售时，再税前扣除。应调账，借记：“开发成本”1020000元，贷记：“以前年度损益调整”1020000元。 2、2001年度购买应计入“固定资产”科目的办公桌10张（单价为2000元）、共计20000元，在“管理费用”科目列支。根据税法“资本性支出不得一次性扣除”的规定，应调增应纳税所得额。但以后年度根据该项资产的折旧年限可分期计入“管理费用”科目，并在税前扣除。应调账，借记：“固定资产”20000元，贷记：“以前年度损益调整”20000元。 3、某幢商品房已竣工，建筑面积1000平方米，总成本1080000元，单位成本1080元。2001年度销售500平方米，应结转“经营成本”540000元，误按单价1800元结转“经营成本”900000元。多结转的360000元（900000-540000），根据税法规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。待以后年度实现销售时，予以税前扣除。应调账，借记：“开发产品”360000
第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上
企业所得税退税的小企业如何进行会计账务处理？ （依据2013年小企业会计准则） 一、实行企业所得税即征即退、先征后返（政策性减免）的小企业，应先按照规定计提和缴纳企业所得税，在实际收到返还的所得税时再冲减收到退税款当期的所得税费用： 计算时： 借：所得税费用 贷：应交税费－企业所得税 缴纳时： 借：应交税费－企业所得税 贷：银行存款 收到时： （1）收到本年度减免税 借：银行存款 贷：所得税费用 （2）收到以前年度减免税 借：银行存款 贷：以前年度损益调整 二、如果根据国家有关税收法律、法规规定且当地税务机关批准直接减免（法定减免）的则可以不作账务处理，也可进行以下处理： 计算时： 借：所得税费用 贷：应交税费－企业所得税 确认时： 借：应交税费－企业所得税 贷：所得税费用 三、如果减免的所得税是有指定用途的政策性减免： （1）所得税退税作为国家投资，形成专门的国家资本。 收到退税时： 借：银行存款 贷：实收资本－国家资本金 （2）所得税退税款作为国家对所有投资人的赠与，用于企业发展再生产。 收到退税时： 借：银行存款 贷：资本公积－其他资本公积 （3）所得税退税款作为专项用于某个项目、设备、特定人群的资金。 收到退税时： 借：银行存款 贷：其他应交款———××部门 其他应付款———××项目 使用的时候：
借：其他应付款———××项目 贷：银行存款或现金 上述1－3项退税均没有对企业税后利润产生影响。 （4）所得税退税款部分用于企业的发展、部分按照规定上交有关部门。收到退税时： 借记：银行存款 贷：资本公积———其他资本公积 其他应交款———××部门。 使用的时候： 借：其他应付款———××部门 贷：银行存款或现金 二○一三年四月二十八日
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
企业所得税会计分录、企业所得税汇算清缴会计分录、年终汇算清缴所得税的会计处理 根据《企业所得税暂行条例》的规定，企业所得税按年计算，分月或分季预缴。按月（季）预缴（一般是分季度预缴），年终汇算清缴所得税的会计处理如下： 1．按月或按季计算应预缴所得税额： 借：所得税 贷：应交税金--应交企业所得税 2. 缴纳季度所得税时： 借：应交税金--应交企业所得税 贷：银行存款 3．跨年4月30日前汇算清缴，全年应交所得税额减去已预缴税额，正数是应补税额： 借：以前年度损益调整 贷：应交税金--应交企业所得税 4．缴纳年度汇算清应缴税款： 借：应交税金--应交企业所得税 贷：银行存款 5. 重新分配利润 借：利润分配-未分配利润 贷：以前年度损益调整 6．年度汇算清缴，如果计算出全年应纳所得税额少于已预缴税额： 借：应交税金-应交企业所得税（其他应收款--应收多缴所得税款） 贷：以前年度损益调整 7.重新分配利润
借：以前年度损益调整 贷：利润分配-未分配利润 8.经税务机关审核批准退还多缴税款： 借：银行存款 贷：应交税金-应交企业所得税（其他应收款--应收多缴所得税款） 9.对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下年度预缴所得税： 借：所得税 贷：应交税金-应交企业所得税（其他应收款--应收多缴所得税款） 10.免税企业也要做分录： 借：所得税 贷：应交税金--应交所得税 借：应交税金--应交所得税 贷：资本公积 借：本年利润 贷：所得税 年度终了，企业应根据“本年利润”科目有关资料，计算出本年实现的利润总额。企业应按规定将利润总额进行调整，包括弥补上年度亏损，减除已缴纳所得税的投资利润等，调整后的余额，就构成企业本年度的应纳税所得额。按本年度应纳税所得额乘上规定的税率，就得出企业的应纳税额。企业如果有来源于境外的所得，其已在境外缴纳的所得税税额，按规定从应纳税额中扣除。 企业在汇算清缴时，计算的实际全年应纳税额多于全年已预缴的所得税税额，其少交的部分，应于下一年度缴纳时补缴。 计算出少缴的税款时，作如下会计分录： 借：所得税 贷：应交税金——应交所得税 实际补缴少缴的税款时，作如下会计分录： 借：应交税金——应交所得税 贷：银行存款 多缴的部分，可在下一年度抵缴。 3.企业所得税减免税的会计处理
XX银行递延所得税核算办法 第一章总则 第一条为真实核算我行经营成果，保持稳健经营和持续发展，规我行所得税费用的会计核算，实现按照资产负债表债务法确认我行递延所得税资产和负债，正确计算我行所得税费用和应交所得税，依据《企业会计准则第18号――所得税》及对应的应用指南、《中华人民国企业所得税法》及《中华人民国企业所得税法实施条例》之相关要求，制定本核算办法，以满足财务报告信息披露需要。 第二章主要定义 第二条本核算办法所称所得税费用包括递延所得税费用和当期所得税费用，其中递延所得税费用产生于因资产和负债账面价值与计税基础之间的差异而导致的递延所得税资产或负债的变动，而当期所得税费用代表我行在相应财务报告期间按照税法规定确认的当期应该偿付的税金。 第三条本核算办法涉及的主要定义如下： （一）资产的计税基础：我行收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。 （二）负债的计税基础：指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额。 （三）暂时性差异：指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额；未作为资产和负债确认的项目，按照税法规定可以确定其计税基础的，该
计税基础与其账面价值之间的差额也属于暂时性差异，具体包括应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。 （四）应纳税暂时性差异：指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。 （五）可抵扣暂时性差异：指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的暂时性差异。 （六）永久性差异: 税法中的概念，是指税法规定免税的收入和不可在税前列支的费用，因此导致会计利润和应税利润的差异，这些差异在以后的会计年度不能转回。 第三章核算办法及账务处理 第四条我行在取得资产或负债时,其账面价值与其计税基础存在差异的,符合企业会计准则条件的，应当根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量递延所得税资产或递延所得税负债，并将其本期变动数确认为所属会计期间的递延所得税费用或相关权益类科目。 第五条递延税的确认和计量 （一）递延所得税资产/负债的初始确认 1．确认原则 我行由过去的交易或者事项形成的、由我行拥有或者控制的、预期会给我行带来经济利益的资产，其账面价值大于计税基础，引起应纳税暂时性差异，乘以预计收回该资产时的适用税率，便产生递延所得税负债；当
第四节递延所得税资产及负债的确认和计量 二、递延所得税资产的确认和计量 （一）递延所得税资产的确认 1.确认的一般原则 资产、负债的账面价值与其计税基础不同产生可抵扣暂时性差异的，在估计未来期间能够取得足够的应纳税所得额用以利用该可抵扣暂时性差异时，应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。 （1）对与子公司、联营企业、合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，应当确认相关的递延所得税资产：一是暂时性差异在可预见的未来很可能转回；二是未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 （2）按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损和税款抵减，应视同可抵扣暂时性差异处理。在预计可利用未弥补亏损或税款抵减的未来期间内能够取得足够的应纳税所得额时，除准则中规定不予确认的情况外，应当以很可能取得的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产，同时减少确认当期的所得税费用。 与可抵扣亏损和税款抵减相关的递延所得税资产，其确认条件与可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产相同。 （3）企业合并中，按照会计准则规定确认的合并中取得各项可辨认资产、负债的入账价值与其计税基础之间形成可抵扣暂时性差异的，应确认相应的递延所得税资产，并调整合并中应予确认的商誉等。 （4）与直接计入所有者权益的交易或事项相关的可抵扣暂时性差异，相应的递延所得税资产应计入所有者权益。 【提示】若产生的可抵扣暂时性差异影响其他综合收益，则递延所得税资产对应科目为其他综合收益。如以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产期末公允价值下降而应确认的递延所得税资产。 【例题】甲公司2×18年12月1日取得一项以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），取得成本为220万元，2×18年12月31日，该项金融资产的公允价值为200万元。2×19年2月10日，甲公司将该金融资产全部出售，售价为190万元。假定未来期间甲公司能够取得足够的应纳税所得额用以抵扣该可抵扣暂时性差异，甲公司适用的所得税税率为25%，不考虑其他相关因素的影响。 要求：编制甲公司与上述业务相关的会计分录。 【答案】甲公司会计处理如下： 2×18年12月1日 借：其他债权投资220 贷：银行存款220 2×18年12月31日 借：其他综合收益20 贷：其他债权投资20 2×18年12月31日该项金融资产的账面价值为200万元，计税基础为220万元，产生可抵扣暂时性差异20万元，应确认递延所得税资产为5万元（20×25%）。 借：递延所得税资产5 贷：其他综合收益5 2×19年2月10日 借：银行存款190 投资收益10 贷：其他债权投资200 借：投资收益20 贷：其他综合收益20 借：其他综合收益5 贷：递延所得税资产5
2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 目录 一、房地产企业 1.1 基本规定 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 1.2.2 视同销售 1.2.3 未完工开发产品计税毛利率 1.2.4 实际毛利额 1.2.5 租金收入 1.3 成本、费用扣除的税务处理 1.3.1 一般规定 1.3.2 配套设施的扣除 1.3.3 佣金(手续费)的扣除 1.3.4 利息的扣除 1.3.5 资产损失的扣除 1.3.6 自用开发产品折旧的扣除 1.4 计税成本的核算 1.4.1 成本对象的归集原则 1.4.2 计税成本的具体内容 1.4.3 计税成本的核算程序 1.4.4 共同(间接)成本的分摊 1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定 1.4.6 预提费用 1.4.7 停车场所的扣除 1.5 特定事项的税务处理 1.6房地产企业的预缴及退税问题 1.7 2018年新政 一、房地产企业 1.1 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》） 三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 （摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销
递延所得税会计处理 交易性金融资产 公允价值上升： 借：所得税费用 贷：递延所得税负债 公允价值下降： 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 处置时转回递延所得税做相反的分录。 提示：交易性金融资产不能和其他三类金融资产互相转换，不涉及递延所得税处理。 可供出售金融资产 公允价值上升： 借：资本公积－其他资本公积 贷：递延所得税负债 公允价值下降： 借：递延所得税资产 贷：资本公积－其他资本公积 处置时转回递延所得税做相反的分录。 提示：可供出售金融资产转换为持有至到期投资的，相应的递延所得税当时不结转。 税法对于金融资产的公允价值变动是不予以承认的，那么公允价值变动部分在发生当期是形成了暂时性差异的，所以确认递延所得税。 公允价值变动部分在最终资产处置的时候得以实现，那么也是暂时性差异转回的时候。本身税法遵循的仍然是历史成本法，虽然会计上引入了市场信息，但是税法仍然未做出相应改变。 成本法后续计量 收到现金股利调整账面价值或者是确认投资收益，不存在递延所得税问题。 发生减值的时候确认递延所得税资产： 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 减值实际发生的时候转回时结转递延所得税做相反的分录。 长期股权投资处置的时候转回之前确认的暂时性差异和递延所得税。 权益法后续计量 按照被投资单位净损益分额确认相应递延所得税，净利润（亏损确认递延所得税资产）： 借：所得税费用 贷：递延所得税负债 权益变动（上升确认递延所得税负债）： 借：递延所得税资产 贷：资本公积－其他资本公积 收到现金股利或者利润视为差异转回，递延所得税相反分录，减值和处置处理同成本法。 成本法核算的长期股权投资是最接近历史成本原则的。税法上对于当期的股利收入如果是需要补税的，那么税法和会计处理基本一致，不存在暂时性差异。 权益法核算下长期股权投资，产生的差异比较明显。确认投资收益由于没有实际收到所有税法不予以确认收入。实际收到股利视为差异转回。另外长期股权投资处置的时候视为所有差异的转回。
企业所得税会计处理方法 一、科日设置 企业应在损益类科目中设置“550所得税"科目(外商投资企业的科目编号为5241)，核算企业按规定从当期损益中扣除的所得税。同时，取消"利润分配"科目中的"应交所得税"明细科目。企业应在负债类科目中增设"270递延税款"科目(外商投资企业的科目编号为2301)，核算企业由于时间性差异造成的税前会计利润与纳税所得之间的差异所产生的影响纳税的金额以及以后各期转销的数额。"递延税款"科目的贷方发生额，反映企业本期税前会计利润大于纳税所得产生的时间性差异影响纳税的金额，及本期转销已确认的时间性差异对纳税影响的借方数额;其借方发生额，反映企业本期税前会计利润小于纳税所得产生的时间性差异影响纳税的金额，以及本期转销已确认的时间性差异对纳税影响的贷方数额;期末贷方(或借方)余额，反映尚未转销的时间性差异影响纳税的金额。采用负债法时，"递延税款"科目的借方或贷方发生额，还反映税率变动或开征新税调整的递延税款数额。 企业应在"递延税款"科目下，按照时间性差异的性质、时间分类进行明细核算。外商投资企 业取消"预交所得税"科目。 二、会计处理方法 （一）根据《企业所得税暂行条例》的规定，企业所得税按年计算，分月或分季预缴。按月（季）预缴、年终汇算清缴所得税的会计处理如下：1．按月或按季计算应预缴所得税额和缴纳所得税时，编制会计分录 借：所得税 贷：应交税金--应交企业所得税 借：应交税金--应交企业所得税 贷：银行存款 2．年终按自报应纳税所得额进行年度汇算清缴时，计算出全年应纳所得税额，减去已 预缴税额后为应补税额时，编制会计分录
借：所得税 贷：应交税金--应交企业所得税 3．根据税法规定，乡镇企业经税务机关审核批准，准予在应缴纳所得税额中扣除10%作为补助社会性支出。计提"补助社会性支出"时，编制会计分录 借：应交税金--应交企业所得税 贷：其他应交款--补助社会性支出 非乡镇企业不需要作该项会计处理。 4．缴纳年终汇算清应缴税款时，编制会计分录 借：应交税金--应交企业所得税 贷：银行存款 5．年度汇算清缴，计算出全年应纳所得税额少于已预缴税额，其差额为多缴所得税额， 在未退还多缴税款时，编制会计分录 借：其他应收款--应收多缴所得税款 贷：所得税 经税务机关审核批准退还多缴税款时，编制会计分录 借：银行存款 贷：其他应收款--应收多缴所得税款 对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下年度预缴所得税时，在下年度编制会计分录 借：所得税 贷：其他应收款--应收多缴所得税款 （二）企业对外投资收益和从联营企业分回税后利润计算补缴所得税的税务会计处理。 按照税法规定，企业对外投资收益和从联营企业分回税后利润，如投资方企业所得税税率高于被投资企业或联营企业的，投资方企业分回的税后利润应按规定补缴所得税。其 会计处理如下： 1．根据企业所得税有关政策规定，在确认投资收益或应分得联营企业税后利润后，计 算出投资收益或联营企业分回的税后利润应补缴的企业所得税额并缴纳时，编制会计分录 借：所得税 贷：应交税金--应交企业所得税 借：应交税金--应交企业所得税 贷：银行存款