编制基准地价修正系数表及指标说明表

091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用 地
融 的办公场所等用地
用 其中总部经济、商业综合体、电子商务等 商业基 0.90
地 高端商务服务业
准地价
沿街底商、加油站等高收入经营性用地
商业基 1.30 准地价
其
他 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。
054 商 服
包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、 商业基 1.0 维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场 准地价
工业基 1.00 准地价
准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及 工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道 路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、 北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基 准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括 办公、塔台指挥场所、跑道、停车 场等用地
工业基 1.00 准地价
地开发程度修正值依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
表 3-10 基础设施开发费用表
配套程度
平整 土地
通路
通电
通上水 通讯
通下水
单位面积投入
6
（元/m2）
25
17
10
10
14
4、土地用途修正
通过对新试行的土地分类体系中用地类型和本次基准地价更新内涵年界定用地类型的对比，
根据地价评估的有关理论，把基准地价应用到其它用地类型的评估，并进行相应得用途修
商业基 1.20 准地价
102
公路用
指用于国道、省道、县道和乡道的 用地。包括设计内的路堤、路堑、 桥梁、汽车停靠站、林木等。
工业基 1.00 准地价
地
包括汽车站、高速公路服务区内商 场、酒店、加油站、旅馆等配套服 务设施用地。
商业基 1.20 准地价
指用于城镇、村庄内部公用道路
工业基 1.00
103 街巷用 （含立交桥）及行道树的用地。
工业基 0.85 准地价 工业基 0.9 准地价 工业基 1.0 准地价 工业基 1.1 准地价 工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团 指用于党政机关、社会团体、群众 住宅基 1.00
Fra Baidu bibliotek
用 工场等的用地
地
住
宿
052 餐 饮
商业、
用
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。 包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、
商业基
1.05
度假村、餐厅、酒吧等
准地价
05 服务 业用
地 商 指企业、服务业等办公用地，以及经营性
地
务 的办公场所用地。包括写字楼、商业性办 商业基 0.95
053 金 公场所、金融活动场所和企业厂区外独立 准地价
是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数 K=[1-1/（1+r） m]/[1-1/(1+r)n]
式中 r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期
3、土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地
开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
住宅基 1.20 准地价
指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码
头、地面运输管道和各种道路用地。
交通 10 运输
指用于铁道线路、轻轨、场站的用 地。包括设计内的路堤、路堑、道
工业基 1.00
用地 101 铁路用 沟、桥梁、林木等用地。
准地价
地
火车站用地
用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性地作了修正，因
此，还需进行如下修正：（1）期日修正，（2）使用年期修正，（3）土地开发程度修正，
（4）土地用途修正。
1、期日修正
待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同。因此，需根据地价指数或地价的变
化程度进行期日修正。
2、出让年期修正
用 所等用地
地
指用于工业生产和物资存放场所的土地。
工矿 06 仓储
用地
备注：
优先发展类产业用地
鼓励发展类产业用地
允许发展类产业用地
限制发展类产业用地
淘汰类产业用地 优先发展类产业是指生物医药、电子信息、新能源及 节能环保等新兴产业及高新技术产业；鼓励发展类产 业指动力传动、高端食品、高档服装、石化盐化、汽 车整车等传统产业；允许发展类是指一般工业项目；
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，
住宅基 1.00
管理
善用地 地。
准地价
08
与公 共服
085
文体娱 指用于各类文化、体育、娱乐及公 住宅基 1.00
务用
乐用地 告广场等的用地。
准地价
地
指用于城乡基础设施的用地。包括
086 公共设 给排水、供电、供热、供气、邮政、 工业基 1.00
施用地 电信、消防、环卫、公用设施维修 准地价
等用地。
087
公园 与绿地
指城镇、村庄内部的公园、动物园、 植物园、街心花园和用于休憩及美
工业基
1.00
化环境的绿化用地。
准地价
088
风景名 胜设施
指风景名胜（包括名胜古迹、旅游 景点、革命遗址等）景点及管理机 构的建筑用地。景区内的其他用地
商业基 1.00 准地价
用地
按现状归入相应地类。
指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。
体用地 自治组织等用地
准地价
082
新闻出 版用地
指用于广播电台、电视台、电影厂、 住宅基 报社、杂志社、通讯社、出版社等 准地价
1.00
的用地。
083 科教用 指用于各类教育，独立的科研、勘 住宅基 1.00
地
测、设计、技术推广、科普等用地。 准地价
公共
084
医卫慈
指用于医疗保健、卫生防疫、急救 康复、医检药检、福利救助等的用
正，见表 3-11：
表 3-11 土地用途修正系数表
一级类 编码 名称
二级类 编
名称 码
含义
参照 标准
修正 系数
指主要用于商业、服务业的土地。
批
发 指主要用于商品批发、零售的用地。包括
051 零 售
商场、商店、超市、各类批发（零售）市 商业基 1.1 场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、 准地价
即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次昌乐县镇区基准地价更
新利用市场交易地价资料编制级别基准地价修正系数表。
按商服、住宅、工业三大类，分别编制级别基准地价系数修正表。编制基准地价系数修正
表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。利用各因素、因子的权重
确定五个档次的修正系数后，按类、分级别编制出商服业、住宅、工业用地地价影响因素、
因子修正系数表。与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出宗地
地价影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。
依据上述方法及昌乐县镇区的实际情况，最后确定昌乐县镇区商服用地、住宅用地和工业
用地宗地地价修正系数表（见报告最后的附表）。
一、基准地价的其他修正
基准地价是在特定开发程度和利用强度下，各类用地在法定最高年期的某一时点的土地使
地
指用于民用机场内的商场、宾馆、 商业基 1.20
酒店等配套服务设施用地。
准地价
指用于人工修建的客运、货运、捕
106 港口码 捞及工作船舶停靠的场所及其附属 工业基 1.20 头用地 建筑物的用地，不包括常水位以下 准地价
部分。
107
管道运 输用地
指用于运输煤炭、石油、天然气等 管道及其相应附属设施的地上部分 用地。