基准地价系数修正法优缺点及其应用

较劣 -3.75 -3.85 1 -0.9 1.43 1.43 -2.5 -1.25 -0.5 -3.67 -1.2 -2 -1 -3.8
劣 -7.0 -7.7 0 -1.8 0 0 -5 -2.5 -1 -7.3 -1.4 -4 -2 -7.6
宗地临街 道路 宗地外界 环境
2018/4/12 未来地规划用途
7
3.5
0
-3.5
-7
表3
商业用地容积率修正系数表
容积率 修正系数
0.7 0.85
0.8 0.9
1.0 1.0
1.2 1.5
1.5 1.2
2 1.3
表4
期日修正系数表
日期 地价指数
1996.1.1 100
1997.1.1 102
1997.1.1 105
1999.1.1 109
2000.1.1 112
f.求出待估宗地地价。
适用范围
适宜用于政府已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可
在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的 评估方法，而作为一种辅助方法。 （1）适合于批量评估 （2）适合于作为一些政策性地价标准制定的依据 （3）适宜于市场不发达情况下的宗地估价 （4）适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的
公共事业教育卫生 机关用地 工业交通用地
商业繁华 条件
交通状 况 公交车站车流量（辆/小时） 距火车站距离（千米） 距汽车站距离（千米） 宗地条 宗地临街门面宽度（米） 件 宗地形状 宗地自身深度距离（米） 容积率 道路级别（米） 人行道宽度（米） 区域交通管理规定 周围土地利用类型
影响因素 企业经营类别 企业职工总数（人） 距商业中心距离 距公交车站距离（米）
2018/4/12
3.基准地价评估过程中的泡沫问题
对于样点地价，要修正到基准期日，再用基准期日的样点修 正地价，经过一系列的计算以后得到基准地价。评估的是过去或 者现在的价格，对于未来的价格是不可知的。所以很难判断基准 地价中是否有泡沫。
2018/4/12
4.不同时期基准地价划分标准不一样
由于每个城镇的土地级别数量不一样，不同时期同一个城镇 的级别数也不一样，因此很难进行城镇间的横向比较或者同一城 市不同时期的纵向比较。例如，某市 2000 年基准地价商业 9 级 别、住宅 7 级别、工业 5 级别，但是到了 2004 年三类用途都为 6 级别。所以很难对其进行纵向上的比较，无法准确把握土地的 增长情况，容易造成宏观调控失误。
日期 地价指数
1996.1.1 100
1997.1.1 102
1998.1.1 105
1999.1.1 109
2000.1.1 20001.1.1 2002.1.1 112 113 115
• （4）确定期日修正系数 • 则期日修正系数： • T＝115/100＝1.15 • （5）确定容积率修正系数 • 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的 容积率修正系数表，则 • Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2
交通状 况 公交车站车流量（辆/小时） 距火车站距离（千米） 距汽车站距离（千米） 宗地条 宗地临街门面宽度（米） 件 宗地形状 宗地自身深度距离（米） 宗地临街 道路
形状好 ＜3 4 20～40 ＞5 无限制
商业用地 商业用地
形状良好 3 ～7 3～2 10～20 3 ～5 货车禁行
住宅生活用地 住宅生活用地
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5.基准地价表现形式过多，难以统一 目前，基准地价的具体表现形式有级别价、区片价、路线价 、楼面价格。有的地市提供一种，有的地市采用多种价格表现形 式，这使得相互之间难以换算，且不同的地价表现形式采用不同 的公式计算造成评估上的难度，而且容易造成结果的差异，不利 于评估结果的统一。 由此可见，由于基准地价内涵的多样和本身的复杂性，造成我国 使用基准地价系数修正法进行地价的评估时可能面对各种问题。
2001.1.1 113
2002.1.1 115
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
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• 3．估价过程 • （1）确定对应基准地价 • 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的 基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 • （2）确定宗地地价评估的修正系数 • 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标， 确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较 优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、 一般、一般。 • 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： • K＝17.25％ • （3）确定待估宗地适用年期修正系数 • Y＝0.953 2018/4/12
2.基准地价的修正因素不合理 基准地价的修正因素不合理主要体现在：选择的修正因素并 不是主要的影响因素、部分修正因素权重赋予的不合理、有些修 正因素调整的幅度过大或者过小、有些修正因素在一定范围内可 以修正超出范围无效、个别因素修正体系不合理。所有这些都可 能造成评估结果和实际相差很大，如果不考虑市场情况，一味的 采用基准地价系数修正法进行修正，得到的结果将与现实出入很 大，带来评估的风险。
修正系数
程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗 地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
表1 某市商业服务用地修正系数说明表 （见下页）
表2
商业繁华 条件
某市商业服务用地修正系数表
影响因素 企业经营类别 企业职工总数（人） 距商业中心距离 距公交车站距离（米） 优 首饰高档服装 ＞400 ≤R/2 ≤100 ＞30 ≤1 ≤1 ＞8 较优 家电服装饮食 250～400 ＞R/2且≤R 100～200 15～30 1 ～2 1 ～2 4 ～8 一般 日用百货理发 150～250 ＞R且≤2R 200～300 8～15 2～3 2～3 2～4 较劣 副食店等 80～150 ＞2R且≤4R 300～500 5～8 3～4 3～4 1～2 劣 基本生活用品 ≤80 ＞4R 500～1000 ＜5 ＞4 ＞4 ＜1
Leabharlann Baidu形状规则 7～9
形状不良 9～12
形状差 ＞12
容积率 道路级别（米） 人行道宽度（米） 区域交通管理规定
周围土地利用类型 未来地规划用途
宗地外界 环境
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1 0.5～0.9 ＜0.5 7～10 ＜7 无 1.5～3 1～1.5 ＜1 货车禁行其他车不 汽车行道不能停放 限制机动车通行 能停放 市政小道公共建筑工业仓储交通用地园林风景其他用地
优 15 15.4 11.8 4 3.8 5.7 5.7 5 2.5 1 7.3 2.4 4 2 7.6
较优 7.5 7.7 5.9 3 1.8 4.28 4.28 2.5 1.25 0.5 3.67 1.2 2 1 3.8
一般 0 0 0 2 0 2.85 2.95 0 0 0 0 0 0 0 0
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• （6）计算并确定待估宗地地价 • Pi＝P×（1＋K）×Y×T×Kij＝7000（1＋17.25％） ×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）
2018/4/12
THANKS
基准地价的最大特点就是中庸和平均的特征，这正好与保守原则相匹配。
优点
1.宏观调 控土地市 场的依据
2.国家征 收土地使 用税的依 据
3.对土地 利用和流 动的引导
4.进一步 评估宗地 地价的基 础
5.中央参 与地方地 产收益分 配的依据
缺点
1.基准地价与市场价格背离，地价政策混乱
对于基准地价的应用，目前市场上会出现使用混乱的情况。 有些政府为了吸引投资，采用地价政策，低于基准地价的水平。 土地市场供应应该公开透明，不能因为政策随意改动。对于公用 土地的评估，目前市场上的评估很混乱，同一宗地采用不同的标 准价格差异很大，造成国有土地流失。
基准地价系数修正法优缺点及其应用
第五小组
2017 05 01
内涵 优点 缺点 应用
目录
基准地价修正系数法内涵
概念
程序
适用范围
概念
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过
对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布 的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格 的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 ∑Ki：宗地地价修正系数 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它
2018/4/12
应用
• 基准地价系数修正法案例 • 1．估价对象情况 • 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（ 具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日 ，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5， 现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市 区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时 间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说 明见表1、表2和表3。